0
| 本文作者： 薛洪言 | 2018-09-12 00:18 |
隨著房?jī)r(jià)上漲，80后、90后在一二線城市購(gòu)房變得越來越難，建立租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體系成為了政策著力點(diǎn)。在此背景下，長(zhǎng)租公寓迎來政策風(fēng)口期。
同所有風(fēng)口一樣，長(zhǎng)租公寓的風(fēng)口初期也是群雄逐鹿，市場(chǎng)份額代表定價(jià)權(quán)，搶占規(guī)模至關(guān)重要，為了快速擴(kuò)張，大家對(duì)資金總是渴求的。于是乎，在正常的融資渠道之外，不少機(jī)構(gòu)打起了租金的主意，主動(dòng)為租客甚至房東嫁接相關(guān)融資產(chǎn)品成為公寓運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的“份內(nèi)事”。
當(dāng)殷勤的服務(wù)之下潛藏了對(duì)資金的渴求時(shí)，各種“套路”也就來了。當(dāng)套路攪動(dòng)市場(chǎng)風(fēng)云，租房分期這個(gè)場(chǎng)景，或許要被玩壞了。下面，我們從頭說起。
長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)模式，分為集中式和分散式兩大類。
集中式公寓，即自持整棟物業(yè)，按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)裝修后出租，具體又分為拿地自建型和收樓裝修型。前者對(duì)前期資金投入要求較高，一般以開發(fā)商、酒店、國(guó)資企業(yè)等實(shí)力雄厚者為主，后者對(duì)前期資金投入要求較低，主要是裝修建安費(fèi)，很多互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)平臺(tái)均采用這一模式，如魔方公寓、水滴公寓等。
分散式公寓，即從房東手中零散收房，然后以統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)裝修并對(duì)外出租。整體而言，進(jìn)入門檻較低，房產(chǎn)中介和創(chuàng)業(yè)機(jī)構(gòu)多采用這種模式，如自如公寓、紅璞公寓、蛋殼公寓等。
考慮到租金中長(zhǎng)期的上漲態(tài)勢(shì)，拿地自建型公寓運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，可以有效鎖定成本，且能享受房產(chǎn)的升值收益，中長(zhǎng)期看更具競(jìng)爭(zhēng)力。不過，這一模式的前期投入太高，只適用于開發(fā)商和國(guó)資企業(yè)。收樓裝修和分散式公寓才是當(dāng)前市場(chǎng)主流的運(yùn)營(yíng)模式。
在這種模式下，從房東處低價(jià)收房、高價(jià)向租客出租，租金差成為公寓運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的主要盈利來源。
通常，公寓運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)會(huì)與房東簽署長(zhǎng)期合同，3年-5年為主，年度漲幅有限（一般為5%左右），提前鎖定租金成本；然后與租客簽訂短期合同，租金每年按市價(jià)上調(diào)（一般10%以上）。在收房第一年，房東要價(jià)和租客出價(jià)都會(huì)自動(dòng)向散租市場(chǎng)看齊，公寓運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的租金差空間不大。從第二年起，對(duì)租客的收費(fèi)隨行就市，差價(jià)空間就比較可觀了。
盈利模式是清晰的，不過，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)是典型的規(guī)模決定定價(jià)的市場(chǎng)，市場(chǎng)份額越高，定價(jià)能力越強(qiáng)，公寓運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)有著強(qiáng)烈的動(dòng)力快速做大規(guī)模。于是，不計(jì)成本地?fù)屨挤吭?、高額的室內(nèi)裝修配置費(fèi)用以及初期較高的房屋空置率等，成為這個(gè)階段長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的常態(tài)，此時(shí)，靠租金差收入這點(diǎn)造血能力，便捉襟見肘了，虧損成為行業(yè)常態(tài)。
不妨看看上市公司世聯(lián)行旗下紅璞公寓的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。
截至2018年6月30日，世聯(lián)行運(yùn)營(yíng)公寓項(xiàng)目177 個(gè)（包括包租及托管模式），運(yùn)營(yíng)間數(shù)近3萬間，2018年上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1.67億元，同比增146.72%。
由于公寓業(yè)務(wù)處于快速增長(zhǎng)期，受“支付給出租方的租金費(fèi)用和攤銷的室內(nèi)裝修配置費(fèi)用”的快速增長(zhǎng)影響，2018年上半年，公司資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)（包括公寓業(yè)務(wù)和工商資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理等，以公寓業(yè)務(wù)為主，占比約60%）新增運(yùn)營(yíng)成本高達(dá)2.5億元，毛利率為-56.54%，仍在持續(xù)虧損中。
一方面，要快速做大規(guī)模來穩(wěn)固生存的權(quán)力，需要大量的資金支持；另一方面，自身造血能力又嚴(yán)重不足，外部融資能力也存在天花板。除了找個(gè)資金實(shí)力雄厚的親爹外，不少長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)便打起了房東和租客的主意，嘗試以貸款產(chǎn)品為杠桿撬動(dòng)金融機(jī)構(gòu)的資金。很多貸款產(chǎn)品，只能以房東和租客的身份申請(qǐng)，于是，針對(duì)房東與租客的各類“套路貸”就面世了。
針對(duì)房東的套路貸
在長(zhǎng)期租賃合同中，房東在未來有持續(xù)的現(xiàn)金流入，可以申請(qǐng)應(yīng)收賬款保理融資。房東自己當(dāng)然沒這需求，但公寓運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)有。于是，一些公寓運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)打著房東的名義同金融機(jī)構(gòu)簽署保理融資協(xié)議，房東就被套路了，莫名其妙地貸了一筆款。
正常情況下，公寓運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)會(huì)按期進(jìn)行還款，房東是無感的。當(dāng)公寓運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)資金鏈斷裂或跑路時(shí)，金融機(jī)構(gòu)向房東催債，個(gè)中套路才浮出水面。
針對(duì)租客的套路貸
通常，租客只能接受押一付三，公寓運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)則希望租金年付，才好占用租金用于擴(kuò)大再生產(chǎn)。擔(dān)心雙方談不攏，一拍兩散？放心，一些公寓運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)表面上會(huì)妥協(xié)，允許租客押一付三，甚至是主動(dòng)“讓利”，押一付一也可以。背地里，則以租客的名義申請(qǐng)一年期的租房分期，提前鎖定一年的房租收入，租客每期繳付的租金，則被用來償還分期貸款。
租房分期本是正大光明的消費(fèi)金融場(chǎng)景，只是，若借款合同并非租客的真實(shí)意思表示，便成了一種套路。
部分放貸機(jī)構(gòu)的“縱容”
從法律的角度，如果借款人對(duì)借款協(xié)議毫不知情，則不必承擔(dān)還款義務(wù)。對(duì)金融機(jī)構(gòu)而言，視同遭遇騙貸風(fēng)險(xiǎn)，需自行承擔(dān)損失，誰讓自己的風(fēng)控能力不過關(guān)呢。
所以，金融機(jī)構(gòu)在貸款審批時(shí)，首先會(huì)進(jìn)行嚴(yán)格的身份核實(shí)，確保貸款申請(qǐng)是借款人的真實(shí)意思表示。對(duì)于操作套路貸的公寓運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)而言，要突破金融機(jī)構(gòu)的反欺詐防線并不容易，與金融機(jī)構(gòu)合謀，才是最可行的做法。
這種情況下，放貸機(jī)構(gòu)明知是套路貸，仍然睜只眼閉只眼，自以為只是形式不合規(guī)，但貸款并沒有實(shí)質(zhì)性風(fēng)險(xiǎn)。一旦公寓運(yùn)營(yíng)方跑路，只好自吞苦果。也因?yàn)榇?，與公寓運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)聯(lián)合套路租客和房東的放貸機(jī)構(gòu)，多以不規(guī)范的現(xiàn)金貸平臺(tái)或中小P2P平臺(tái)為主，很多時(shí)候，只有公寓運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的關(guān)聯(lián)放貸機(jī)構(gòu)愿意做這樣“不靠譜”的金融業(yè)務(wù)。
典型的套路貸在合規(guī)層面存在硬傷，借款合同是無效的，無法吸引正規(guī)金融機(jī)構(gòu)，終究是小打小鬧。不過，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下，小打小鬧，也會(huì)傳染。
當(dāng)越來越多的公寓運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)開始“套路”租客，套路本身便融入到整個(gè)商業(yè)模式之中，成為這些機(jī)構(gòu)在商業(yè)層面競(jìng)爭(zhēng)的助力。此時(shí)，不套路的機(jī)構(gòu)，反倒無法有效參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。
為了爭(zhēng)搶房源，公寓運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)需要向房東一次性支付半年甚至一年的租金，按照一般的商業(yè)邏輯，公寓運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)要實(shí)現(xiàn)收支平衡，對(duì)租客的租金收取應(yīng)該是押一付六甚至押一付十二。而恰恰有了套路貸的加持，一些公寓運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)推出了押一付一的租金策略。
押一付一在前，押一付六便毫無競(jìng)爭(zhēng)力，結(jié)果便裹挾著所有公寓運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)推行押一付一模式，最終成為行業(yè)主流。一邊是支出端的年付、半年付，一邊是收入端的押一付一，倒逼公寓運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)借助租房分期來實(shí)現(xiàn)收支平衡。
對(duì)于頭部公寓運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)和持牌金融機(jī)構(gòu)，固然不敢在借款人不知情的情況下發(fā)放套路貸，但總能找到讓借款人“自愿”簽署借款合同的法子，讓借款合同看起來合規(guī)、有效。
來看一個(gè)案例：
小A去某長(zhǎng)租公寓租房，被公寓運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的“押一付一”政策吸引，早早繳納了3000元押金。在簽訂合同時(shí)，才發(fā)現(xiàn)租房合同里嵌套著一份借款合同，此時(shí)的小A有兩個(gè)選擇：一是拒絕簽署合同，被告知押金不退回，損失3000元；二是簽署借款合同，承擔(dān)真實(shí)的還本付息責(zé)任。最終，小A簽署了合同。
因?yàn)槭墙杩钊说恼鎸?shí)意思表示，借款合同是有法律效力的，但用戶又別無選擇，何嘗不是一種套路。
既然套路橫行，必然風(fēng)險(xiǎn)叢生。
作為整個(gè)鏈條的核心節(jié)點(diǎn)，公寓運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)積極撮合套路貸的核心驅(qū)動(dòng)力在于資金占用，要么占用租客的資金，要么占用房東的資金。當(dāng)公寓運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)跑路或資金鏈斷裂時(shí)，資金被占用的一方陷入危機(jī)，為了維護(hù)自身的權(quán)益，風(fēng)險(xiǎn)必然要從借款合同傳導(dǎo)至租賃合同，沒人能獨(dú)善其身。
舉例來說，公寓運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)一次性給房東付了半年的租金，以租房分期的形式收了租客一年的租金，占用了半年房租。半年后，公寓運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)跑路了，房東只收了半年租金，要趕租客離開。租客要么不肯搬走，與房東陷入糾紛；要么被迫離開，但沒房住便不再還本付息，金融機(jī)構(gòu)遭遇不良損失，租客被上了征信黑名單。
總之，是個(gè)多輸?shù)木置?，而公寓運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的跑路或資金鏈斷裂，是所有風(fēng)險(xiǎn)的觸發(fā)點(diǎn)。
接下來的問題是，公寓運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)跑路是小概率事件還是大概率風(fēng)險(xiǎn)？若是前者，尚無傷根本，若是后者，則后患無窮。
回到長(zhǎng)租公寓行業(yè)的角度，激進(jìn)的市場(chǎng)拓展策略（可自行腦補(bǔ)前段時(shí)間北京的搶房源事件）、緊繃的資金鏈、魚龍混雜的參與者、無序的競(jìng)爭(zhēng)業(yè)態(tài)等，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)遲早要經(jīng)歷一個(gè)洗牌期。屆時(shí)，批量的公寓運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)跑路不可避免，而被套路貸裹挾其中的各方，都會(huì)成為受害者。我愛我家前副總裁胡景輝曾言“長(zhǎng)租公寓爆倉(cāng)，一定比P2P爆雷更厲害”，就是這個(gè)道理。
該怎么辦呢？既然看到了風(fēng)險(xiǎn)隱患，自然要消滅隱患。
政策層面對(duì)長(zhǎng)租公寓的鼓勵(lì)，并非指望這個(gè)行業(yè)帶來GDP或稅收增長(zhǎng)，歸根結(jié)底是要解決中低收入群體的住房需求問題。若長(zhǎng)租公寓的發(fā)展過程伴隨著對(duì)各方利益的損害，還談何政策扶持？
在歐美國(guó)家，保護(hù)承租人的居住利益被普遍納入立法范圍。以德國(guó)為例，該國(guó)建立了完善的房租價(jià)格指導(dǎo)機(jī)制，對(duì)房租漲幅進(jìn)行限制：“租金超過指導(dǎo)價(jià)格20%，租客有權(quán)將房東告上法庭；超過50%，房東被認(rèn)為賺取暴利，可入獄三年；訂立租約后，租金3年最多上漲不能超過15%等等”。為了保護(hù)租客的租住權(quán)，甚至曾有過“即便租戶拖欠房租，業(yè)主也不能直接收房，而是要出示足夠證據(jù)，然后由執(zhí)法人員實(shí)施收屋”的法律規(guī)定。
國(guó)情不同，我們可能不會(huì)事事效仿，但切實(shí)保護(hù)租客和房東的利益，是相通的。唯有如此，租售并舉的住房供應(yīng)與保障體系才能落到實(shí)處。而各式各樣的套路貸，恰恰站在了政策的對(duì)立面，成為阻撓住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展的絆腳石。既如此，監(jiān)管大棒還會(huì)遠(yuǎn)嗎？
屆時(shí)，不能與套路貸進(jìn)行有效切割的租房分期，是否也會(huì)像校園貸和現(xiàn)金貸一樣，成為被激進(jìn)玩家“玩壞”的又一個(gè)消費(fèi)金融場(chǎng)景？
作者薛洪言，蘇寧金融研究院互聯(lián)網(wǎng)金融中心主任 ，來源洪言微語，雷鋒網(wǎng)獲授權(quán)轉(zhuǎn)載。
雷峰網(wǎng)原創(chuàng)文章，未經(jīng)授權(quán)禁止轉(zhuǎn)載。詳情見轉(zhuǎn)載須知。
